Vorsorgeauftrag und Erbvertrag: Wo liegt der Unterschied?

Vorsorgeauftrag und Erbvertrag werden häufig gemeinsam genannt, erfüllen
aber zwei unterschiedliche Aufgaben.

•     Der Vorsorgeauftrag gilt zu Lebzeiten, wenn eine Person
  urteilsunfähig wird und ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann.
•     Der Erbvertrag regelt verbindlich, wie der Nachlass nach
  dem Tod verteilt werden soll.

Für Immobilieneigentümer sind beide Dokumente von besonderer Bedeutung. Ein
Haus oder eine Wohnung lässt sich nicht so einfach auf mehrere Personen
verteilen wie ein Bankguthaben. Zusätzlich müssen Hypotheken,
Unterhaltskosten, Wohnrechte und mögliche Steuerfolgen berücksichtigt
werden.

Was regelt ein Vorsorgeauftrag?

Mit einem Vorsorgeauftrag legt eine handlungsfähige Person fest, wer sie im
Fall einer späteren Urteilsunfähigkeit vertreten soll. Eine solche Situation
kann beispielsweise infolge eines Unfalls, einer schweren Erkrankung oder
einer Demenzerkrankung eintreten.

Der Vorsorgeauftrag kann drei Bereiche umfassen:

•     Personensorge: Entscheidungen zur persönlichen Betreuung,
  Unterbringung und Organisation des Alltags.
•     Vermögenssorge: Verwaltung von Einkommen, Vermögen,
  Rechnungen, Verträgen und Immobilien.
•     Vertretung im Rechtsverkehr: Vertretung gegenüber Banken,
  Versicherungen, Behörden und anderen Vertragspartnern.

Bei Immobilieneigentümern steht häufig die Vermögenssorge im Mittelpunkt.
Darin kann geregelt werden, wer eine Liegenschaft verwalten, vermieten,
renovieren oder unter bestimmten Voraussetzungen verkaufen darf.

Welche Immobilienfragen sollten im Vorsorgeauftrag geregelt werden?

Allgemeine Formulierungen können später zu Unsicherheit führen. Der
Vorsorgeauftrag sollte deshalb möglichst klar beschreiben, welche Aufgaben
und Befugnisse die eingesetzte Person erhält.

Immobilieneigentümer sollten insbesondere folgende Fragen prüfen:

• Wer darf die Immobilie verwalten?
• Wer darf Mietverträge abschliessen oder kündigen?
• Wer entscheidet über Reparaturen und grössere Renovationen?
• Darf eine bestehende Hypothek verlängert oder angepasst werden?
• Darf eine professionelle Immobilienbewertung beauftragt werden?
• Unter welchen Voraussetzungen darf die Immobilie verkauft werden?
• Wie soll mit einer vermieteten Immobilie umgegangen werden?
• Was geschieht mit einem Ferienhaus oder einer Zweitwohnung?
• Wer erhält Zugang zu Grundbuch-, Bank- und Versicherungsunterlagen?

Die beauftragte Person sollte nicht nur vertrauenswürdig sein. Sie muss auch
bereit und in der Lage sein, die vorgesehenen Aufgaben zu übernehmen. Es ist
daher sinnvoll, die Ernennung vorab mit ihr zu besprechen und eine
Ersatzperson zu bestimmen.

Welche Form muss ein Vorsorgeauftrag erfüllen?

Ein Vorsorgeauftrag muss in der Schweiz entweder vollständig von Hand
geschrieben, datiert und unterschrieben oder öffentlich beurkundet werden.
Ein am Computer verfasstes und lediglich unterschriebenes Dokument genügt
grundsätzlich nicht.

Das Original sollte sicher aufbewahrt werden, aber im Bedarfsfall auffindbar
sein. Beim Zivilstandsamt kann eingetragen werden, dass ein Vorsorgeauftrag
besteht und wo er hinterlegt wurde.

Tritt eine Urteilsunfähigkeit ein, prüft die zuständige Kindes- und
Erwachsenenschutzbehörde, ob der Vorsorgeauftrag gültig ist und die
beauftragte Person für die Aufgabe geeignet erscheint.

Bei einer Immobilie, mehreren eingesetzten Personen oder komplexen
Vermögensverhältnissen empfiehlt sich die Ausarbeitung mit einem Notariat
oder einer im Erwachsenenschutzrecht erfahrenen Fachperson.

Was regelt ein Erbvertrag?

Der Erbvertrag legt verbindlich fest, wie das Vermögen nach dem Tod verteilt
werden soll. Anders als ein Testament wird er zwischen mindestens zwei
Parteien geschlossen und kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der
beteiligten Vertragsparteien geändert werden.

Bei einer Immobilie kann ein Erbvertrag beispielsweise regeln:

• welche Person das Haus oder die Wohnung übernehmen soll
• wie die übrigen Erben finanziell ausgeglichen werden
• ob eine Immobilie nach dem Tod verkauft werden soll
• ob eine Person ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung erhält
• ob ein Erbe auf einen Erbanspruch verzichtet
• wie bereits erhaltene Erbvorbezüge berücksichtigt werden
• wie Pflichtteile und die frei verfügbare Quote behandelt werden

Ein Erbvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Weil er die beteiligten
Parteien langfristig bindet, sollten familiäre, finanzielle und steuerliche
Folgen vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden.

Warum Immobilien häufig zu Erbstreitigkeiten führen

Hinterlässt eine verstorbene Person eine Immobilie an mehrere Erben,
entsteht in der Regel eine Erbengemeinschaft. Das Objekt gehört den
Beteiligten zunächst gemeinsam. Wichtige Entscheidungen können daher nicht
ohne Weiteres von einer einzelnen Person getroffen werden.

Typische Konflikte entstehen, wenn:

• ein Erbe die Immobilie behalten möchte, andere aber verkaufen wollen
• eine Person bereits in der Immobilie wohnt
• keine Einigkeit über den Marktwert besteht
• ein Erbe seinen Anteil zeitnah in Geld benötigt
• grössere Renovationen notwendig werden
• einzelne Beteiligte im Ausland leben
• eine bestehende Hypothek übernommen oder neu finanziert werden muss

Persönliche Erinnerungen machen die Entscheidung zusätzlich schwierig. Für
eine Person ist das Elternhaus vor allem ein Zuhause, für eine andere ein
Vermögenswert. Beide Sichtweisen sind nachvollziehbar, führen aber ohne klare
Vereinbarung schnell zu unterschiedlichen Preisvorstellungen.

Warum eine Immobilienbewertung zur Nachlassplanung gehört

Bevor festgelegt wird, wer eine Immobilie übernimmt, sollte ihr realistischer
Marktwert bekannt sein. Ein Steuerwert, ein früherer Kaufpreis oder eine
automatische Online-Schätzung bildet den aktuellen Markt nicht immer
ausreichend ab.

Eine nachvollziehbare Bewertung hilft bei Fragen wie:

• Kann ein Erbe die anderen Beteiligten auszahlen?
• Wie hoch sollte der finanzielle Ausgleich sein?
• Ist die bestehende Finanzierung für den Übernehmer tragbar?
• Welcher Verkaufspreis wäre am Markt realistisch?
• Ist eine Übertragung oder ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoller?

Casaprima Immobilien berücksichtigt bei der professionellen Immobilienbewertung
die Lage, den Zustand, vergleichbare Verkäufe und die besonderen
Eigenschaften der Liegenschaft. Damit erhalten Eigentümer und Angehörige
eine verständliche Grundlage für ihre weiteren Entscheidungen.

Vorsorgeauftrag und Erbvertrag aufeinander abstimmen

Beide Dokumente sollten dasselbe Ziel unterstützen. Es kann beispielsweise
zu Problemen kommen, wenn der Vorsorgeauftrag einen Verkauf ermöglicht,
während der Erbvertrag davon ausgeht, dass eine bestimmte Person genau diese
Immobilie übernimmt.

Auch Schenkungen, Erbvorbezüge, Wohnrechte und Nutzniessungen sollten in die
Gesamtplanung einbezogen werden. Dabei ist zu prüfen, wie sich diese
Regelungen auf die Finanzierung, die Pflichtteile und mögliche Steuern
auswirken.

Bestehende Dokumente sollten insbesondere nach einer Heirat, Scheidung,
Geburt, einem Todesfall, einem Immobilienkauf oder einer grösseren
Veränderung der finanziellen Verhältnisse überprüft werden.

Checkliste: Was Immobilieneigentümer jetzt vorbereiten können

1. Aktuelle Eigentumsverhältnisse im Grundbuch prüfen.
2. Hypotheken und weitere finanzielle Verpflichtungen erfassen.
3. Grundbuch-, Versicherungs- und Renovationsunterlagen zusammenstellen.
4. Eine geeignete Person für den Vorsorgeauftrag auswählen.
5. Mit der vorgesehenen Person über die Aufgaben sprechen.
6. Wünsche zur späteren Nutzung oder zum Verkauf der Immobilie festhalten.
7. Den aktuellen Marktwert der Immobilie ermitteln lassen.
8. Ausgleichsmöglichkeiten zwischen mehreren Erben prüfen.
9. Rechtliche und steuerliche Beratung einholen.
10. Die Dokumente regelmässig kontrollieren und bei Bedarf anpassen.

Häufige Fragen zu Vorsorgeauftrag, Erbvertrag und Immobilien