Die Ausgangslage beim Neubauprojekt Gemelli

Am Anfang eines Neubauprojekts steht nicht immer ein fertiger Baukörper.
Häufig beginnt der Prozess mit einem Grundstück und der Frage, welches
Potenzial darauf realisiert werden kann.

Auch die Eigentümer der betreffenden Grundstücke beschäftigten sich mit
wichtigen Fragen:

• Welches Neubaupotenzial bietet das Grundstück?
• Wie lässt sich ein seriöser Projektentwickler oder Investor finden?
• Wie beeinflussen mögliche Neubaueinheiten den Grundstückswert?
• Wie werden die Anliegen der Nachbarschaft berücksichtigt?
• Kann ein bisheriger Eigentümer später selbst eine Wohnung beziehen?
• Wann ist der passende Zeitpunkt für einen Verkauf?

Zusätzlich wünschten die Verkäufer eine diskrete Abwicklung. Das Grundstück
sollte nicht wahllos öffentlich angeboten werden. Stattdessen sollten
ausgewählte und geeignete Investoren angesprochen werden.

Aus dieser Ausgangslage entwickelte sich das Projekt Gemelli mit acht
hochwertigen Eigentumswohnungen.

Diskrete Suche nach einem seriösen Investor

Grundstückseigentümer gehen häufig davon aus, dass ein öffentliches Inserat
automatisch zum besten Preis führt. Bei Grundstücken mit
Entwicklungspotenzial ist jedoch nicht nur die Anzahl der Anfragen
entscheidend. Wichtiger ist, ob die angesprochenen Investoren fachlich,
finanziell und organisatorisch zum Projekt passen.

Beim Projekt Gemelli wurde der Wunsch der Verkäufer nach Diskretion
berücksichtigt. Geeignete Investoren wurden im Rahmen einer diskreten Off-Market-Vermittlung
gezielt angesprochen.

Diese Vorgehensweise kann für Eigentümer mehrere Vorteile haben:

• Das Verkaufsinteresse wird nicht frühzeitig öffentlich bekannt.
• Es werden gezielt passende Marktteilnehmer angesprochen.
• Unqualifizierte Anfragen lassen sich reduzieren.
• Vertrauliche Grundstücks- und Projektdaten bleiben geschützt.
• Verhandlungen können strukturiert geführt werden.

Ein Secret Sale darf allerdings nicht bedeuten, dass nur ein beliebiger
Kontakt angesprochen wird. Auch bei einer diskreten Vermarktung braucht es
eine nachvollziehbare Bewertung, eine klare Strategie und Zugang zu
geeigneten Investoren.

Das Potenzial des Grundstücks verständlich darstellen

Der Wert von Bauland hängt nicht nur von seiner Fläche ab. Entscheidend ist,
welche Nutzung unter den geltenden baurechtlichen Bedingungen realistisch
möglich ist.

Für potenzielle Käufer und Investoren muss daher erkennbar sein:

• welche Bebauung grundsätzlich denkbar ist
• wie viele Einheiten realisiert werden könnten
• welche Zielgruppen für das spätere Projekt infrage kommen
• welche Chancen und Einschränkungen die Lage bietet
• welche Abklärungen bereits vorgenommen wurden

Eine übertriebene Darstellung des Potenzials schafft keine Sicherheit. Eine
realistische und gut dokumentierte Einschätzung ist langfristig wertvoller,
weil sie Investoren eine belastbare Entscheidungsgrundlage bietet.

Eigentümer, die den möglichen Wert ihres Grundstücks prüfen möchten, sollten
daher nicht nur einen Quadratmeterpreis betrachten. Eine professionelle Immobilien- und Grundstücksbewertung
sollte auch Lage, Nutzungsmöglichkeiten, Nachfrage und Projektrisiken
berücksichtigen.

Warum die Nachbarschaft früh einbezogen wurde

Neubauprojekte verändern ein bestehendes Wohnumfeld. Anwohner beschäftigen
sich möglicherweise mit Baustellenverkehr, Lärm, Aussicht, zusätzlichem
Verkehrsaufkommen oder der Gestaltung des zukünftigen Gebäudes.

Werden solche Bedenken ignoriert, können Misstrauen und Widerstand entstehen.
Deshalb führte das Projektteam beim Projekt Gemelli bereits vor der
Baueingabe offene Gespräche mit den Nachbarn.

Die geplanten acht Eigentumswohnungen wurden in einer ungezwungenen
Atmosphäre vorgestellt. Gleichzeitig erhielten die Anwohner Raum, ihre
Fragen und Bedenken zu äussern. Relevante Anliegen konnten dadurch frühzeitig
in die weitere Planung einbezogen werden.

   Das bedeutet nicht, dass jeder Wunsch unverändert übernommen werden kann.
Entscheidend ist, verständlich zu erklären, welche Lösungen möglich sind und
wo rechtliche, wirtschaftliche oder planerische Grenzen bestehen.

Klare Positionierung statt austauschbarer Neubauwerbung

Viele Neubauprojekte werden mit denselben Begriffen beworben: modern,
hochwertig, exklusiv oder nachhaltig. Solche Aussagen helfen
Kaufinteressenten wenig, wenn nicht erklärt wird, worin die tatsächlichen
Vorteile des Projekts liegen.

Eine tragfähige Positionierung beantwortet konkrete Fragen:

• Für welche Menschen wurden die Wohnungen geplant?
• Welche Wohnbedürfnisse erfüllen die Grundrisse?
• Was zeichnet die Lage im Alltag aus?
• Welche Ausstattungsmerkmale sind tatsächlich relevant?
• Warum passt der Angebotspreis zum Gesamtpaket?

Interessenten kaufen nicht nur Wohnfläche. Sie kaufen eine Vorstellung
davon, wie ihr zukünftiges Leben an diesem Ort aussehen könnte. Gute
Neubauvermarktung verbindet deshalb technische Fakten mit einer
nachvollziehbaren Wohnperspektive.

Eine realistische Preisstrategie für jede Einheit

Innerhalb eines Neubauprojekts sind nicht alle Wohnungen gleich. Geschoss,
Ausrichtung, Aussicht, Aussenfläche, Privatsphäre und Grundriss können den
Wert einzelner Einheiten deutlich beeinflussen.

Eine pauschale Preisberechnung anhand der Wohnfläche greift deshalb häufig zu
kurz. Für jede Einheit sollte geprüft werden, welche Vor- und Nachteile
Käufer wahrnehmen und wie vergleichbare Neubauangebote positioniert sind.

Ein zu hoher Startpreis kann dazu führen, dass ein Projekt bereits in der
wichtigen Anfangsphase Nachfrage verliert. Werden Preise dagegen ohne
ausreichende Marktanalyse zu tief angesetzt, bleibt mögliches
Verkaufspotenzial ungenutzt.

Die Preisstrategie muss deshalb ambitioniert, aber für Interessenten und
finanzierende Banken nachvollziehbar bleiben.

Verkaufsunterlagen müssen Sicherheit schaffen

Beim Kauf einer Neubauwohnung treffen Interessenten eine Entscheidung über
ein Zuhause, das möglicherweise noch nicht fertiggestellt ist. Sie können
Räume, Lichtverhältnisse und Materialien noch nicht vollständig vor Ort
erleben.

Umso wichtiger sind Verkaufsunterlagen, die offene Fragen klar beantworten.
Dazu gehören je nach Projekt:

• verständliche Grundrisse
• realistische Innen- und Aussenvisualisierungen
• ein detaillierter Baubeschrieb
• eine übersichtliche Liste der verfügbaren Einheiten
• nachvollziehbare Preisangaben
• Informationen zu Umgebung und Infrastruktur
• Angaben zum Zeitplan und Baufortschritt
• Informationen zu Sonderwünschen und Käuferausbau
• eine klare Beschreibung des Reservations- und Kaufprozesses

Visualisierungen sollten eine realistische Vorstellung vermitteln und keine
Eigenschaften versprechen, die später nicht eingehalten werden können.
Verlässlichkeit ist besonders wichtig, weil Käufer bei einem Neubau einen
grossen Vertrauensvorschuss leisten.

Kaufinteressenten frühzeitig qualifizieren

Eine hohe Anzahl an Anfragen ist nicht automatisch ein Zeichen für eine
erfolgreiche Vermarktung. Entscheidend ist, ob die Anfragen zur jeweiligen
Einheit passen und ob die Interessenten finanziell sowie zeitlich in der Lage
sind, den Kauf abzuschliessen.

Eine strukturierte Qualifizierung klärt unter anderem:

• welche Wohnungsgrösse gesucht wird
• welcher Zeitrahmen für den Kauf vorgesehen ist
• ob bereits ein Gespräch mit einer Bank stattgefunden hat
• welche Eigenmittel grundsätzlich zur Verfügung stehen
• wer an der Kaufentscheidung beteiligt ist
• welche Bedingungen vor einer Reservation erfüllt sein müssen

Dadurch erhalten Verkäufer ein realistisches Bild der Nachfrage. Gleichzeitig
bekommen ernsthafte Käufer schneller die Informationen, die für ihre
Entscheidung relevant sind.

Das Ergebnis des Projekts Gemelli

Durch den offenen Austausch mit der Nachbarschaft konnten Bedenken
frühzeitig aufgenommen werden. Das Projekt wurde ohne Einsprachen und
Widerstände umgesetzt.

Die Zusammenarbeit zwischen den beteiligten Partnern war von einer offenen
und effizienten Kommunikation geprägt. Casaprima nennt in der bestehenden
Projektdokumentation ausdrücklich Riccardo del Vecchio und Wölfli
Baumanagement als Projektpartner.

Die acht hochwertigen Eigentumswohnungen wurden fertiggestellt und die
Käufer konnten ihr neues Zuhause beziehen.

Der Projekterfolg entstand nicht durch eine einzelne
Vermarktungsmassnahme. Entscheidend war das Zusammenspiel aus diskreter
Investorensuche, realistischer Projektbetrachtung, Nachbarschaftsdialog,
Zusammenarbeit und konsequenter Umsetzung.

Sieben Erkenntnisse für die Vermarktung von Neubauprojekten

1. Die Vermarktung beginnt beim Grundstück.
   Das realistische Entwicklungspotenzial beeinflusst Positionierung und Wert.
2. Mehr Reichweite ist nicht automatisch besser.
   Bei vertraulichen Projekten kann eine gezielte Off-Market-Ansprache
   geeigneter sein.
3. Die Nachbarschaft sollte nicht übergangen werden.
   Frühzeitige Gespräche können Bedenken sichtbar machen und Vertrauen
   schaffen.
4. Allgemeine Werbeversprechen reichen nicht.
   Käufer müssen erkennen, was das Projekt im Alltag besonders macht.
5. Jede Einheit benötigt eine eigene Preisbetrachtung.
   Lage innerhalb des Gebäudes, Ausrichtung und Aussenflächen beeinflussen den
   Wert.
6. Unterlagen müssen Entscheidungen erleichtern.
   Käufer benötigen Klarheit über Grundriss, Ausstattung, Termine und Ablauf.
7. Gute Zusammenarbeit reduziert Reibungsverluste.
   Klare Zuständigkeiten und direkte Kommunikation helfen, Entscheidungen
   schneller zu treffen.

Häufige Fragen zur Neubauvermarktung