Wann sollte die Verkaufsplanung beginnen?

Idealerweise beginnt die Vorbereitung mehrere Monate vor dem geplanten
Wegzug. So bleibt genügend Zeit, um den Immobilienwert zu bestimmen,
Unterlagen zusammenzustellen, die Hypothek zu prüfen und die richtige
Vermarktungsstrategie zu entwickeln.

Ein Immobilienverkauf lässt sich nicht immer exakt auf einen gewünschten
Umzugstermin abstimmen. Besichtigungen, Finanzierungsprüfungen,
Preisverhandlungen und die Vorbereitung der öffentlichen Beurkundung
benötigen Zeit.

Casaprima gibt für den gewöhnlichen Verkaufsprozess an, dass ein Abschluss
häufig innerhalb von acht bis zwölf Wochen gelingt. Dies ist jedoch keine
Garantie. Objekt, Preis, Nachfrage, Käuferfinanzierung und
Beurkundungstermine können den Zeitraum beeinflussen.

Warum der Marktwert vor der Entscheidung geklärt werden sollte

Ohne realistischen Marktwert lässt sich kaum beurteilen, ob ein Verkauf,
eine Vermietung oder das vorläufige Behalten wirtschaftlich sinnvoller ist.
Eine reine Online-Schätzung berücksichtigt individuelle Besonderheiten der
Immobilie nur eingeschränkt.

Eine fundierte Bewertung betrachtet unter anderem:

• Mikro- und Makrolage
• Grundstück und bauliche Nutzungsmöglichkeiten
• Zustand und Unterhaltsbedarf
• Grundriss und Wohnqualität
• vergleichbare Angebote und tatsächliche Verkäufe
• aktuelle Nachfrage in der Region
• besondere Eigenschaften, die für Käufer wichtig sind

Casaprima verbindet bei der Immobilienbewertung
die sachlichen Objektdaten mit der Wirkung, die Lage, Atmosphäre und
besondere Merkmale auf potenzielle Käufer haben.

Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?

Fehlende Dokumente können den Verkaufsstart oder die Finanzierung des
Käufers verzögern. Eigentümer sollten deshalb vor ihrer Abreise prüfen, ob
die Objektunterlagen vollständig und aktuell sind.

Je nach Immobilie werden unter anderem benötigt:

• aktueller Grundbuchauszug
• Kataster- oder Situationsplan
• Grundrisse und Flächenberechnungen
• Gebäudeversicherungsunterlagen
• Energie- und Heizungsinformationen
• Nachweise über Renovationen und Investitionen
• Baubewilligungen für Umbauten oder Erweiterungen
• Unterlagen zur bestehenden Hypothek
• bei vermieteten Objekten die aktuellen Mietverträge

Bei Stockwerkeigentum kommen weitere Dokumente hinzu:

• Begründungsakt und Reglement
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Jahresrechnungen und Budgets
• Angaben zum Erneuerungsfonds
• Informationen über geplante Sanierungen

Rechnungen über wertvermehrende Investitionen sollten besonders sorgfältig
aufbewahrt werden. Sie können bei der späteren Berechnung der
Grundstückgewinnsteuer eine Rolle spielen.

Sollte die Immobilie vor dem Verkauf renoviert werden?

Vor einem Wegzug möchten Eigentümer die Immobilie häufig noch schnell
renovieren, um einen höheren Preis zu erzielen. Das ist nicht immer
wirtschaftlich.

Notwendige Reparaturen und eine gepflegte Präsentation können die
Vermarktung erleichtern. Grössere Umbauten rechnen sich dagegen nur, wenn
potenzielle Käufer die Verbesserung tatsächlich honorieren.

Besonders kurz vor einer Auswanderung besteht das Risiko, dass Kosten,
Bauzeit und Koordinationsaufwand unterschätzt werden. Vor grösseren Arbeiten
sollte daher geprüft werden:

• welche Zielgruppe angesprochen werden soll
• welche Mängel den Verkauf tatsächlich behindern
• ob die Investition den erzielbaren Preis erhöht
• ob der Zeitplan bis zum Wegzug realistisch ist
• wer die Arbeiten nach der Abreise kontrolliert

Bei Bedarf kann Casaprima das Renovierungsmanagement
mit der Verkaufsstrategie abstimmen.

Was passiert beim Verkauf mit der bestehenden Hypothek?

Die Hypothek sollte vor dem Verkaufsstart mit der finanzierenden Bank
besprochen werden. Sie kann nicht in jedem Fall kostenfrei zum gewünschten
Termin beendet werden.

Mögliche Lösungen sind:

• Rückzahlung der Hypothek aus dem Verkaufserlös
• ordentliche Ablösung zum Ende der vereinbarten Laufzeit
• Übertragung auf eine andere Immobilie, sofern die Bank zustimmt
• Übernahme durch den Käufer, sofern Bank und Beteiligte zustimmen

Bei einer vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek kann eine
Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Ihre Höhe hängt vom Vertrag,
Zinsumfeld und verbleibender Laufzeit ab.

Diese Kosten beeinflussen den tatsächlichen Nettoerlös. Sie sollten daher
vor der Festlegung des Verkaufspreises und vor der Planung des Kapitals im
Ausland bekannt sein.

Welche Steuern können bei einem Wegzug und Immobilienverkauf anfallen?

Wird beim Verkauf einer Schweizer Immobilie ein Gewinn erzielt, fällt
grundsätzlich eine Grundstückgewinnsteuer am Ort der Immobilie an. Ein
bereits erfolgter Wegzug ins Ausland beseitigt diese mögliche Steuerpflicht
in der Schweiz nicht.

Die Höhe hängt insbesondere vom Kanton, dem steuerbaren Gewinn, den
anrechenbaren Anlagekosten und der Besitzdauer ab.

Zusätzlich muss geprüft werden, wie die Immobilie beziehungsweise der
Verkauf im neuen Wohnsitzstaat zu deklarieren ist. Dabei können das
ausländische Steuerrecht und ein anwendbares Doppelbesteuerungsabkommen eine
Rolle spielen.

Weil die Regelungen vom Zielland und vom persönlichen Sachverhalt abhängen,
empfiehlt sich eine grenzüberschreitend erfahrene Steuerberatung.

Casaprima unterstützt Eigentümer bei der Vorbereitung und Aufarbeitung der
Schweizer Grundstückgewinnsteuer

Kann eine Immobilie nach dem Wegzug mit Vollmacht verkauft werden?

Ein Immobilienverkauf kann grundsätzlich auch organisiert werden, wenn sich
der Eigentümer bereits im Ausland befindet. Dafür müssen Zuständigkeiten und
formale Anforderungen rechtzeitig geklärt werden.

Je nach Umfang kann eine Vollmacht eine andere Person dazu berechtigen,
bestimmte Aufgaben zu übernehmen. Dazu können beispielsweise die
Kommunikation mit Behörden, die Übergabe von Unterlagen oder klar
bezeichnete Handlungen im Verkaufsprozess gehören.

Die Vollmacht muss ausreichend genau formuliert sein. Für
grundstücksbezogene Rechtsgeschäfte können besondere Formvorschriften,
Beglaubigungen oder eine öffentliche Beurkundung erforderlich sein.

Wird die Vollmacht im Ausland erstellt, können zusätzliche Anforderungen wie
eine Apostille, Legalisation oder beglaubigte Übersetzung hinzukommen. Welche
Form notwendig ist, sollte vor der Abreise mit dem zuständigen Schweizer
Notariat geklärt werden.

So kann ein Immobilienverkauf nach dem Wegzug ablaufen

1.     Erstgespräch und Zielklärung:
   Verkaufstermin, gewünschte Übergabe und persönliche Anforderungen werden
   festgelegt.
2.     Immobilienbewertung:
   Zustand, Lage, Nachfrage und realistischer Verkaufspreis werden beurteilt.
3.     Unterlagen und Vollmachten:
   Fehlende Dokumente werden beschafft und notwendige Vertretungen geregelt.
4.     Verkaufsstrategie:
   Je nach Immobilie wird zwischen öffentlicher und diskreter Vermarktung
   entschieden.
5.     Aufbereitung:
   Fotografie, Verkaufsdokumentation und Präsentation werden vorbereitet.
6.     Interessentenqualifizierung:
   Suchprofil, Kaufbereitschaft und Finanzierungsstand werden geprüft.
7.     Besichtigungen:
   Termine werden vor Ort koordiniert, ohne dass der Eigentümer für jede
   Besichtigung anreisen muss.
8.     Verhandlung und Beurkundung:
   Angebot, Finanzierung, Vertrag und formale Abwicklung werden abgestimmt.
9.     Übergabe:
   Zustand, Schlüssel, Zählerstände und wichtige Unterlagen werden
   dokumentiert.

Wer betreut die Immobilie nach dem Wegzug?

Auch eine leerstehende Immobilie benötigt Betreuung. Briefkasten,
Haustechnik, Garten, Reinigung und kleinere Schäden dürfen nicht über Monate
unbeachtet bleiben.

Zusätzlich muss sichergestellt sein, dass Besichtigungen stattfinden können
und Interessenten zeitnah Antworten erhalten. Verzögerungen erschweren den
Verkauf und können Zweifel am Zustand oder an der Organisation wecken.

Vor der Abreise sollte deshalb feststehen:

• Wer besitzt einen Schlüssel?
• Wer kontrolliert die Immobilie regelmässig?
• Wer reagiert bei einem technischen Schaden?
• Wer organisiert Reinigung und Aussenpflege?
• Wer führt Besichtigungen durch?
• Wer dokumentiert den Zustand bis zur Übergabe?

Wie wird der Verkaufserlös ins Ausland überwiesen?

Vor dem Verkauf sollte mit der Bank geklärt werden, wie der Erlös nach
Ablösung der Hypothek und Begleichung der vereinbarten Kosten verwendet oder
ins Ausland überwiesen werden soll.

Dabei können folgende Punkte wichtig sein:

• Bankverbindung im neuen Wohnsitzstaat
• Nachweis über die Herkunft des Verkaufserlöses
• Wechselkurs und Umtauschkosten
• Überweisungslimiten und Bearbeitungszeiten
• Rückstellung für die Grundstückgewinnsteuer
• steuerliche Deklaration im neuen Wohnsitzstaat

Nicht der gesamte Verkaufspreis steht sofort frei zur Verfügung. Hypothek,
Verkaufskosten und mögliche Steuern müssen bei der Liquiditätsplanung
berücksichtigt werden.

Checkliste: Immobilie bei Wegzug ins Ausland verkaufen

1. Verkauf und Vermietung wirtschaftlich vergleichen.
2. Den aktuellen Marktwert professionell ermitteln lassen.
3. Gewünschten Verkaufs- und Übergabetermin festlegen.
4. Hypothek und mögliche Ablösungskosten mit der Bank prüfen.
5. Grundbuch-, Bau-, Versicherungs- und Renovationsunterlagen sammeln.
6. Mögliche Grundstückgewinnsteuer berechnen lassen.
7. Steuerpflichten im neuen Wohnsitzstaat klären.
8. Notwendige Vollmachten vor der Abreise vorbereiten.
9. Betreuung und Zugang zur Immobilie organisieren.
10. Verkaufsstrategie und Käuferqualifizierung festlegen.
11. Internationale Überweisung des Verkaufserlöses vorbereiten.
12. Übergabe und Zustandsdokumentation verbindlich organisieren.