Das Wichtigste zur Eigenmietwert-Abschaffung in Kürze

• Der Systemwechsel tritt am 1. Januar 2029 in Kraft.
• Bis Ende 2028 muss der Eigenmietwert weiterhin versteuert werden.
•     Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbst genutzte Erst- und
  Zweitliegenschaften.
•     Gleichzeitig entfällt grundsätzlich der Abzug von Unterhaltskosten für
  selbst genutztes Wohneigentum.
• Der private Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt.
•     Für Ersterwerber ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter
  Schuldzinsenabzug vorgesehen.
•     Kantone können eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst
  genutzten Zweitliegenschaften einführen.
•     Die persönliche Auswirkung hängt unter anderem von Hypothek,
  Unterhaltsbedarf, Nutzung und Steuerbelastung ab.

Was ist der Eigenmietwert?

Wer in der eigenen Immobilie wohnt, muss heute einen sogenannten
Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dahinter steht die Annahme, dass
Eigentümer einen finanziellen Vorteil haben, weil sie keine Miete an einen
Dritten zahlen müssen.

Die Steuerbehörde legt deshalb einen Betrag fest, der sich an einem
möglichen Mietertrag der Immobilie orientiert. Dieser Betrag wird dem
steuerbaren Einkommen zugerechnet, obwohl tatsächlich keine Mieteinnahmen
eingehen.

Im Gegenzug können Eigentümer nach heutigem Recht unter anderem bestimmte
Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten abziehen. Die
Abschaffung des Eigenmietwerts ist daher kein isolierter Steuervorteil,
sondern Teil eines umfassenden Systemwechsels.

Was ändert sich ab dem 1. Januar 2029?

Ab 2029 wird der Eigenmietwert für selbst genutztes Wohneigentum nicht mehr
als Einkommen besteuert. Dies betrifft sowohl Erstwohnungen als auch
selbst genutzte Zweitliegenschaften.

Gleichzeitig verändern sich mehrere Abzugsmöglichkeiten:

•     Unterhaltskosten für selbst genutztes Wohneigentum können grundsätzlich
  nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
•     Der private Schuldzinsenabzug wird eingeschränkt und richtet sich künftig
  grundsätzlich nach dem Verhältnis vermieteter oder verpachteter
  Liegenschaften zum gesamten Vermögen.
•     Für Personen, die erstmals in der Schweiz selbst genutztes Wohneigentum
  erwerben, ist ein befristeter Ersterwerberabzug vorgesehen.
•     Bei der direkten Bundessteuer entfallen Abzüge für energiesparende und
  umweltschonende Investitionen.
•     Die Kantone können bestimmte Abzüge für energetische Massnahmen während
  einer begrenzten Übergangszeit weiterführen.

Die kantonalen Umsetzungsbestimmungen können für die individuelle
Beurteilung wichtig sein. Eigentümer in Zürich und Aargau sollten deshalb
die weiteren Informationen der jeweiligen Steuerbehörde verfolgen.

Wer könnte von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren?

Tendenziell kann der Systemwechsel für Eigentümer vorteilhaft sein, die ihre
Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben und keine hohen Unterhaltskosten
geltend machen. Bei ihnen entfällt ein steuerbares Einkommen, während nur
wenige bisher genutzte Abzüge verloren gehen.

Weniger eindeutig ist die Situation bei Eigentümern mit:

• einer hohen Hypothek
• entsprechend hohen Schuldzinsen
• regelmässig hohen Unterhaltskosten
• bevorstehenden grösseren Renovationen
• mehreren selbst genutzten oder vermieteten Immobilien
• einer Zweitwohnung in einem touristischen Kanton

Ob eine Person tatsächlich weniger Steuern zahlt, hängt ausserdem vom
Hypothekarzinsniveau und der individuellen Einkommens- und
Vermögenssituation ab. Eine allgemeine Aussage für sämtliche
Wohneigentümer ist daher nicht möglich.

Was geschieht mit den Abzügen für Unterhaltskosten?

Bis Ende 2028 können werterhaltende Unterhaltskosten im Rahmen der geltenden
Regeln weiterhin steuerlich berücksichtigt werden. Häufig kann zwischen
einem Pauschalabzug und dem Abzug der tatsächlichen Kosten gewählt werden.

Ab 2029 entfällt dieser Abzug für selbst genutztes Wohneigentum
grundsätzlich. Das betrifft beispielsweise gewöhnliche Reparaturen oder den
Ersatz bestehender Bauteile, soweit diese nach heutigem Recht als
abzugsfähiger Unterhalt gelten.

Wertvermehrende Investitionen werden bereits heute anders behandelt. Sie
können beim späteren Verkauf für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
relevant sein, sofern sie nachgewiesen und nach kantonalem Recht anerkannt
werden.

Sollten Eigentümer noch vor 2029 renovieren?

Die Reform kann ein Anlass sein, ohnehin notwendige Arbeiten zeitlich zu
überprüfen. Sie bedeutet aber nicht, dass jede geplante Renovation sofort
ausgeführt werden sollte.

Vor einer Entscheidung sind mehrere Fragen wichtig:

• Ist die Massnahme technisch bereits notwendig?
• Handelt es sich um Unterhalt oder eine wertvermehrende Investition?
• Kann die Ausgabe nach heutigem Recht steuerlich abgezogen werden?
• Ist die Finanzierung gesichert?
• Soll die Immobilie langfristig behalten oder bald verkauft werden?
• Erhöht die Massnahme den erzielbaren Verkaufspreis tatsächlich?

Eine Renovation allein zur Steuerersparnis kann wirtschaftlich
unvernünftig sein. Wer beispielsweise CHF 50’000 ausgibt, erhält diesen
Betrag nicht über die Steuerersparnis zurück.

Bei einer geplanten Veräusserung sollte zusätzlich geprüft werden, ob Käufer
die Renovation tatsächlich honorieren oder lieber nach den eigenen
Vorstellungen umbauen möchten.

Casaprima unterstützt Eigentümer mit einem Renovierungsmanagement
und einer marktorientierten Einschätzung der geplanten Massnahmen.

Sollte die Hypothek vor 2029 reduziert werden?

Weil private Schuldzinsen ab 2029 nur noch eingeschränkt abzugsfähig sein
werden, kann eine stärkere Amortisation auf den ersten Blick attraktiv
erscheinen. Eine schnelle Rückzahlung ist dennoch nicht für jeden Haushalt
die beste Entscheidung.

Vor einer zusätzlichen Amortisation sollten Eigentümer prüfen:

• Wie viel Liquidität bleibt nach der Rückzahlung verfügbar?
• Welche Renovationen oder grösseren Ausgaben stehen bevor?
• Welche Laufzeit und Kündigungsbedingungen hat die Hypothek?
• Entstehen Kosten bei einer vorzeitigen Rückzahlung?
• Wie verändert sich die persönliche Steuerbelastung tatsächlich?
• Ist in den kommenden Jahren ein Immobilienverkauf vorgesehen?

Das in der Immobilie gebundene Kapital steht für andere Ausgaben nicht mehr
unmittelbar zur Verfügung. Gerade im Hinblick auf Pensionierung, Pflege oder
grössere Unterhaltsarbeiten sollte eine ausreichende finanzielle Reserve
erhalten bleiben.

Was bedeutet die Reform für Zweitwohnungen?

Der Eigenmietwert entfällt grundsätzlich auch bei selbst genutzten
Zweitliegenschaften. Die Kantone erhalten jedoch die Möglichkeit, eine
besondere Objektsteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitwohnungen
einzuführen.

Ob und in welcher Höhe eine solche Steuer erhoben wird, hängt von der
kantonalen Umsetzung ab. Für Eigentümer von Ferienimmobilien ist deshalb
nicht nur der Wegfall des Eigenmietwerts entscheidend.

Wird eine Zweitwohnung teilweise vermietet, können zusätzliche
Abgrenzungsfragen entstehen. Solche Situationen sollten individuell
steuerlich geprüft werden.

Was bedeutet die Eigenmietwert-Abschaffung für einen Immobilienverkauf?

Die Reform ist für sich allein kein überzeugender Grund, ein Haus oder eine
Wohnung zu verkaufen. Sie verändert jedoch die langfristige Rechnung des
Wohneigentums.

Ein Verkauf kann näher geprüft werden, wenn mehrere Faktoren
zusammenkommen:

• Die Immobilie ist für die aktuelle Lebenssituation zu gross.
• Der zukünftige Unterhalt wird finanziell oder organisatorisch belastend.
• Eine umfangreiche Sanierung steht bevor.
• Die Hypothek bleibt auch im Alter hoch.
• Das gebundene Kapital wird für andere Lebensziele benötigt.
• Ein Umzug oder eine Verkleinerung ist ohnehin geplant.

Eigentümer sollten dabei nicht nur ihre jährliche Steuerbelastung betrachten.
Ebenso wichtig sind Marktwert, Hypothek, Unterhalt, zukünftiger Wohnbedarf und
die Grundstückgewinnsteuer bei einem Verkauf.

Marktwert und Nettoerlös rechtzeitig bestimmen

Wer über einen späteren Verkauf nachdenkt, sollte wissen, welchen Preis die
Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen erzielen könnte. Eine
unrealistische Online-Schätzung reicht für eine weitreichende finanzielle
Entscheidung häufig nicht aus.

Casaprima berücksichtigt bei der persönlichen Immobilienbewertung
neben Lage, Zustand und Vergleichsverkäufen auch die Besonderheiten, die für
potenzielle Käufer relevant sind.

Zusammen mit der bestehenden Hypothek, den voraussichtlichen Verkaufskosten
und der Grundstückgewinnsteuer lässt sich daraus ein realistischer
Nettoerlös ableiten.

Checkliste: Was Eigentümer bis 2029 prüfen sollten

1. Aktuelle Höhe und Laufzeit der Hypothek erfassen.
2. Jährliche Schuldzinsen und Unterhaltsabzüge prüfen.
3. Notwendige Reparaturen und Renovationen priorisieren.
4. Werterhaltende und wertvermehrende Arbeiten unterscheiden.
5. Steuerliche Wirkung vor und nach 2029 individuell berechnen lassen.
6. Rechnungen und Zahlungsnachweise vollständig aufbewahren.
7. Die kantonalen Umsetzungsbestimmungen verfolgen.
8. Bei Zweitwohnungen eine mögliche neue Objektsteuer berücksichtigen.
9. Den aktuellen Marktwert der Immobilie ermitteln.
10. Langfristigen Wohnbedarf und einen möglichen Verkauf gemeinsam betrachten.

Häufige Fragen zur Abschaffung des Eigenmietwerts