Welche Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?

Wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit Gewinn
verkauft, fällt in der Schweiz grundsätzlich eine Grundstückgewinnsteuer an.
Die Steuer wird an dem Ort erhoben, an dem sich die Immobilie befindet.

Steuerpflichtig ist grundsätzlich die verkaufende Person. Bei mehreren
Eigentümern wird der Gewinn entsprechend den Eigentumsverhältnissen
betrachtet.

Wie hoch die Steuer ausfällt, ist nicht schweizweit einheitlich geregelt. Die
Kantone verwenden unterschiedliche Berechnungsmodelle, Steuersätze und
Verfahren. Häufig beeinflusst auch die Dauer des Eigentums die endgültige
Steuerbelastung.

Wie wird der steuerbare Grundstückgewinn berechnet?

Vereinfacht ergibt sich der Grundstückgewinn aus dem Verkaufserlös abzüglich
der anrechenbaren Anlagekosten.

   
Verkaufserlös − anrechenbare Anlagekosten = steuerbarer Grundstückgewinn

   Der Verkaufserlös entspricht grundsätzlich dem vereinbarten Kaufpreis
einschliesslich weiterer Leistungen, die der Käufer im Zusammenhang mit dem
Erwerb übernimmt.

Die Anlagekosten können aus dem ursprünglichen Erwerbspreis,
wertvermehrenden Investitionen und bestimmten unmittelbar mit dem Erwerb oder
Verkauf verbundenen Kosten bestehen.

Die tatsächliche Berechnung kann deutlich komplexer sein. Das gilt
insbesondere bei geerbten Immobilien, Schenkungen, Erbvorbezügen,
Stockwerkeigentum, Teilverkäufen oder Objekten, die vor vielen Jahren
erworben wurden.

Welche Kosten können berücksichtigt werden?

Nicht nur der frühere Kaufpreis kann den steuerbaren Gewinn reduzieren. Je
nach kantonalem Recht können auch weitere nachgewiesene Ausgaben
berücksichtigt werden.

Dazu können insbesondere gehören:

• der ursprüngliche Erwerbspreis
• damalige Notariats- und Grundbuchkosten
• bestimmte Handänderungsabgaben
• wertvermehrende Umbauten und Erweiterungen
• Architekten- und Planungskosten für anrechenbare Arbeiten
• Erschliessungs- und Anschlusskosten
• Maklerhonorare im Zusammenhang mit dem Verkauf
• Inserate und weitere anerkannte Vermarktungskosten
• bestimmte Kosten der öffentlichen Beurkundung und Eigentumsübertragung

Ob eine Ausgabe tatsächlich abzugsfähig ist, richtet sich nach dem
kantonalen Steuerrecht und dem konkreten Sachverhalt. Eine Rechnung allein
garantiert daher noch keine steuerliche Anerkennung.

Werterhaltend oder wertvermehrend: der entscheidende Unterschied

Bei Renovationen muss zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten
unterschieden werden.

Werterhaltende Arbeiten stellen einen bestehenden Zustand
wieder her. Dazu können beispielsweise der Ersatz eines defekten Bauteils
durch eine vergleichbare Ausführung oder gewöhnliche Reparaturen gehören.

Wertvermehrende Arbeiten verbessern die Immobilie
dauerhaft, erweitern ihre Nutzung oder erhöhen ihren Standard. Beispiele
können ein Anbau, zusätzlicher Wohnraum oder eine deutliche Aufwertung der
Ausstattung sein.

In der Praxis enthalten viele Rechnungen sowohl werterhaltende als auch
wertvermehrende Bestandteile. Ein vollständiger Rechnungsbetrag kann deshalb
nicht automatisch vollständig bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen
werden.

Welche Unterlagen benötigen Verkäufer?

Fehlende Belege können dazu führen, dass tatsächlich getätigte Investitionen
nicht oder nur teilweise berücksichtigt werden. Eigentümer sollten die
Unterlagen deshalb möglichst vor dem Verkaufsstart zusammenstellen.

Wichtige Dokumente sind je nach Immobilie:

• der ursprüngliche Kaufvertrag
• frühere Abrechnungen von Notariat und Grundbuch
• Grundbuchauszüge und Unterlagen zu Eigentumsänderungen
• Rechnungen für Renovationen, Umbauten und Erweiterungen
• Zahlungsnachweise zu grösseren Investitionen
• Architekten-, Ingenieur- und Planungshonorare
• Baubewilligungen und Projektunterlagen
• Maklervertrag und Provisionsabrechnung
• Rechnungen über anrechenbare Verkaufskosten
• der aktuelle öffentlich beurkundete Kaufvertrag

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie werden zusätzlich Unterlagen
über den früheren Eigentumsübergang benötigt. Welche Werte übernommen werden
und ob damals ein Steueraufschub erfolgte, muss im Einzelfall geprüft werden.

Welche Rolle spielt die Besitzdauer?

Die Besitzdauer kann die Grundstückgewinnsteuer erheblich beeinflussen. Viele
Kantone belasten kurzfristig erzielte Immobiliengewinne stärker. Bei längerer
Haltedauer reduziert sich die Belastung häufig.

Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind deutlich. Im Kanton Aargau
gelten beispielsweise nach Besitzdauer abgestufte Prozentsätze. Im Kanton
Zürich wird die Steuer nach einem anderen kantonalen Berechnungsmodell
bestimmt.

Eigentümer sollten deshalb keine Steuerberechnung aus einem anderen Kanton
auf ihren Verkauf übertragen.

Auch der genaue Beginn der Besitzdauer kann bei Erbschaften, Schenkungen,
Erbvorbezügen oder früheren steueraufschiebenden Übertragungen besondere
Fragen aufwerfen.

Welche Fristen gelten nach dem Immobilienverkauf?

Für die Grundstückgewinnsteuererklärung gibt es keine einheitliche
schweizweite Einreichungsfrist. Zuständig sind der Kanton beziehungsweise
die Gemeinde, in der die verkaufte Immobilie liegt.

Verkäufer erhalten normalerweise ein Formular oder eine Aufforderung der
zuständigen Behörde. Die dort angegebene Frist ist massgebend.

Wer noch nicht alle Belege zusammengestellt hat, sollte die Aufforderung
nicht ignorieren. Je nach Verfahren kann eine Fristverlängerung beantragt
oder mit der zuständigen Stelle geklärt werden, welche Unterlagen
nachgereicht werden dürfen.

Auch die Zahlungsfrist ist zu beachten. Verkäufer sollten einen möglichen
Steuerbetrag nicht vollständig für den nächsten Immobilienkauf oder andere
Ausgaben einplanen.

Wann kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?

Bei bestimmten Eigentumsübertragungen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht
sofort erhoben. Ein möglicher Anwendungsfall ist die Ersatzbeschaffung eines
dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Eigenheims.

Dafür muss der Verkaufserlös innerhalb der geltenden Voraussetzungen in ein
neues, ebenfalls selbst genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz investiert
werden. Die genaue zeitliche und sachliche Regelung richtet sich nach dem
anwendbaren kantonalen Recht.

Ein Steueraufschub ist keine endgültige Steuerbefreiung. Der aufgeschobene
Gewinn bleibt grundsätzlich mit dem Ersatzobjekt verbunden und kann bei
einem späteren steuerpflichtigen Verkauf wieder relevant werden.

Weitere mögliche Aufschubtatbestände können unter anderem bei Erbgang,
Erbteilung, Schenkung oder bestimmten Übertragungen innerhalb der Familie
bestehen. Ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, muss
individuell geprüft werden.

Warum die Steuer bereits vor dem Verkauf geprüft werden sollte

Wenn die Grundstückgewinnsteuer erst nach der Beurkundung berechnet wird,
lassen sich fehlende Belege, ungünstige Zeitpunkte oder falsch eingeschätzte
Investitionen nur noch eingeschränkt korrigieren.

Eine frühe Prüfung hilft dabei:

• den erwarteten Nettoerlös realistischer zu berechnen
• fehlende Renovationsbelege rechtzeitig zu beschaffen
• wertvermehrende Arbeiten nachvollziehbar zu dokumentieren
• einen möglichen Steueraufschub vorab zu prüfen
• ausreichende Liquidität für die Steuerzahlung zurückzuhalten
• den Verkaufszeitpunkt fundierter zu planen

Der höchste Verkaufspreis ist nicht automatisch der Betrag, der dem
Eigentümer am Ende zur Verfügung steht. Entscheidend ist der Nettoerlös nach
Hypothek, Verkaufsaufwand und Steuern.

Wie Casaprima Eigentümer unterstützt

Casaprima Immobilien berücksichtigt die Grundstückgewinnsteuer bereits in
der Vorbereitung eines Verkaufs. Dazu werden vorhandene Unterlagen geprüft,
mögliche Anlagekosten zusammengestellt und erkennbare
Optimierungsmöglichkeiten betrachtet.

Gerade bei länger gehaltenen Immobilien lohnt es sich, Rechnungen und
Investitionen genau aufzuarbeiten. Kleine Unterschiede in der Dokumentation
können bei hohen Immobilienwerten einen spürbaren Einfluss auf die
Berechnungsgrundlage haben.

Mehr über das Angebot erfahren Sie unter Grundstückgewinnsteuerberatung und Optimierung

Bei komplexen steuerrechtlichen Sachverhalten werden verbindliche
Beurteilungen mit der zuständigen Steuerbehörde oder einer qualifizierten
Steuerfachperson abgestimmt.

Checkliste: Was nach einem Immobilienverkauf zu erledigen ist

1. Unterlagen der zuständigen Steuerbehörde prüfen.
2. Die angegebene Einreichungsfrist notieren.
3. Ursprünglichen Kaufvertrag und Erwerbskosten beschaffen.
4. Renovations- und Investitionsbelege chronologisch ordnen.
5. Werterhaltende und wertvermehrende Arbeiten unterscheiden.
6. Makler-, Notariats- und weitere Verkaufskosten zusammenstellen.
7. Einen möglichen Steueraufschub prüfen lassen.
8. Den voraussichtlichen Steuerbetrag reservieren.
9. Die Grundstückgewinnsteuererklärung vollständig einreichen.
10. Veranlagung und berücksichtigte Kosten kontrollieren.

Häufige Fragen zu Steuern nach dem Immobilienverkauf